En los procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025, la subasta judicial de inmuebles funciona con otras reglas. La Ley Orgánica 1/2025 reformó la Ley de Enjuiciamiento Civil y cambió casi todo lo que importa a quien puja: cuánto dinero hay que inmovilizar, en qué plazo hay que pagar y cómo compite el banco ejecutante.
Los cambios, uno a uno
- Depósito para pujar: pasa del 5 % al 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros.
- Plazo para pagar el resto del precio: se acorta de 40 a 20 días.
- Pujas secretas: durante la subasta el Portal de Subastas no muestra cuántas pujas hay ni de qué importe. Al cierre solo publica el mejor precio o que no hubo postores.
- El ejecutante (banco o fondo) tiene que pujar dentro de la subasta: puede hacerlo sin consignar depósito, pero ya no puede mejorar la mejor postura después ni pedir la adjudicación si la subasta queda desierta.
- Inmuebles que no son vivienda habitual: el remate se aprueba si la mejor postura iguala o supera el 50 % del valor de subasta. Por debajo, solo si cubre todo lo que se debe al ejecutante y nunca por menos del 40 % del valor de subasta.
- Subasta sin postores: el ejecutado, por sí mismo o a propuesta del ejecutante, puede presentar a un tercero dispuesto a adjudicarse el bien por al menos el 50 % del valor de subasta, o por lo que se debe al ejecutante sin bajar del 40 %. Si nadie lo hace, a instancia del ejecutado se alza el embargo.
A qué procedimientos se aplica
La ley se publicó en el BOE el 3 de enero de 2025 y entró en vigor el 3 de abril de 2025. Las nuevas reglas se aplican, con carácter general, a los procedimientos iniciados desde esa fecha; los que ya estaban en marcha siguen en principio con la regulación anterior. Por eso, antes de pujar, lo primero es comprobar cuándo empezó el procedimiento concreto.
Qué significa en la práctica
1. Pujar exige caja y decisión previa
Con un depósito del 20 %, pujar en un inmueble de 300.000 euros de valor de subasta supone inmovilizar 60.000 euros desde el primer momento. Y si ganas, tienes 20 días para pagar el resto. Pujar «a ver qué pasa» ya no sale gratis: la financiación y el análisis tienen que estar cerrados antes de la subasta, no después.
2. Con pujas secretas, manda el análisis
Al no ver las pujas de los demás, no hay forma de ir subiendo en tramos. Cada postor ofrece lo que cree que vale el activo. Gana quien tiene mejor información sobre cargas, ocupación, estado del inmueble y coste total.
3. El banco ya no espera al final
Antes, el ejecutante podía dejar que la subasta terminara y adjudicarse el bien si las pujas eran bajas. Ahora, si le interesa el inmueble, tiene que pujar como cualquier otro. Para el inversor esto significa, previsiblemente, más competencia dentro de la subasta y menos adjudicaciones por importes muy bajos.
4. Entrar antes de la subasta gana sentido
Con estas reglas, cada vez tiene más lógica no competir a ciegas en el Portal de Subastas y entrar en una fase anterior: comprando el crédito con el procedimiento en marcha (NPL) o adquiriendo al ejecutante el remate que ha obtenido como mejor postor (cesión de remate). En ambos casos el precio se negocia con más información y sin competir a ciegas en el Portal.
La regla práctica
La subasta ya no es el lugar para improvisar. Quien llega con el análisis hecho, la caja preparada y un precio máximo claro sigue encontrando oportunidades. Quien llega a probar suerte, inmoviliza el 20 % y compite con el banco.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Fuentes: Ley Orgánica 1/2025 (BOE), Andersen y Gómez-Acebo & Pombo.