Cuando un banco vende préstamos, casi nunca lo hace uno a uno: los agrupa en carteras. La primera pregunta que hay que hacerse ante cualquiera de ellas es sencilla: ¿los deudores están pagando o no? De la respuesta depende todo lo demás.
Cartera performing: préstamos que se pagan
Una cartera performing está formada por préstamos al corriente de pago. Quien la compra adquiere un flujo de cuotas: intereses y amortización mes a mes. Se parece más a comprar renta fija que a invertir en inmobiliario, y se valora sobre todo por el tipo de interés, el plazo y la probabilidad de que los deudores sigan pagando.
Cartera NPL: préstamos impagados
Una cartera NPL (Non Performing Loans) agrupa préstamos en los que el deudor ha dejado de pagar, por regla general durante más de 90 días, o en los que es improbable que pague. Aquí no se compra un flujo de cuotas, sino el derecho a recuperar la deuda: mediante un acuerdo con el deudor, una dación en pago o la ejecución de la garantía. Por eso se compra con un descuento mucho mayor, y por eso el valor depende de la garantía, del procedimiento judicial y del plazo.
Matices: reperforming y UTP
- Reperforming: préstamos que estuvieron impagados y volvieron a pagar, normalmente tras una refinanciación. Pagan, pero con un historial que obliga a vigilarlos.
- UTP (Unlikely To Pay): préstamos que aún no acumulan 90 días de impago, pero que el banco ya clasifica como dudosos porque considera improbable que se paguen. Regulatoriamente forman parte de los NPL.
Las diferencias, de un vistazo
| Performing | NPL | |
|---|---|---|
| Qué se compra | Un flujo de cuotas | El derecho a recuperar la deuda |
| Precio | Cercano al nominal | Con descuento importante sobre el nominal |
| Riesgo principal | Que el deudor deje de pagar | Plazo, coste y resultado de la recuperación |
| Trabajo | Administrar el cobro | Negociar, ejecutar y, a veces, vender el inmueble |
| Clave del valor | Tipo de interés y solvencia | Garantía, procedimiento y juzgado |
Por qué los bancos venden carteras NPL
Un préstamo impagado obliga al banco a provisionar y a dedicarle capital, y su recuperación consume tiempo y equipo. Vender la cartera libera ese capital y simplifica el balance, aunque sea con descuento. Por eso los compradores habituales son fondos especializados, que encargan la gestión a servicers con estructura para gestionar miles de expedientes.
¿Y el inversor privado?
Una cartera de cientos de préstamos queda fuera del alcance de casi cualquier inversor particular o family office: exige tickets muy altos y un equipo de recuperación propio. Lo que sí está a su alcance es el NPL single name: un único préstamo hipotecario impagado, con su garantía concreta, que se puede analizar uno a uno. Es exactamente donde trabajamos en Altus, y solo cuando la demanda de ejecución ya está presentada.
Si es la primera vez que te acercas a este mercado, empieza por ¿Qué es un NPL? y por la checklist de due diligence que aplicamos antes de comprar.